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    • 中介須盡職 謹防買賣雙方有糾紛
    • 資訊類型:置業指南  /  更新時間:2019-03-24  /  瀏覽:3868 次  /  

        廣州市房地產中介協會日前發布2018年消費者投訴中介的情況。該會在去年共受理投訴案件78宗,全年投訴量約占年中介促成存量房交易總量的0.9‰,較前兩年有明顯下降。協會有關人士表示,對存量房交易糾紛案件以調解為主要處理方式,經調解撤訴的案件共37宗,占總投訴47%,為消費者挽回經濟損失183萬元。協會會員配合調解成功并撤訴的案件占總撤訴案件的84%。文、圖/廣州日報全媒體記者 李鳳荷

      消費者投訴中介案件的四種情形

      根據中介協會的統計,2018年消費者投訴中介的案件主要可分為以下四種情形:

      一、認為中介機構未盡謹慎審查義務或隱瞞房屋情況等(共24宗)。包括:認為中介未審查業主代理人處分權,隱瞞如房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、學位被占用、房屋存在違章建筑、真實交易價格等房屋信息。

      二、認為中介機構違反限售、限購、限貸等政策提供中介服務(共12宗)。如:未審查或明知買方無購房資格、零首付或首付不足三成、協助或誘導當事人提供虛假購房證明材料等。

      三、認為中介機構違反《廣州市存量房網上交易規則》(共14宗)。如:協助制作不同價款合同,以達到少交稅或獲得更多貸款等目的;中介機構未經交易當事人同意擅自制作網簽合同、變更網簽合同內容、撤下網簽合同或不配合撤下網簽合同等。

      四、交易當事人因不熟悉交易流程、房款準備不足、部分交易細節的合同條款約定不明等原因而違反合同約定,拒絕履行合同引起的糾紛(共24宗)。

      【案例1】差價作中介費?法院終審有定論!

      業主高某希望能以385萬元出售其位于海珠區某物業。中介公司以該房屋出售價格過高為由,建議業主降價至380萬元,并提出如經公司努力最終成交價格超過380萬元的,則與業主均分超出部分款項作為中介費。不久,中介公司以385萬元的價格將房屋出售,遂與業主簽訂《咨詢及中介服務費確認書》,向高某主張2.5萬元中介費。后高某了解到,買方實際上一開始就同意按照385萬元的價格購買房屋,并非通過中介公司努力提升了房價,故拒絕支付2.5萬元中介費。中介公司向法院提起訴訟。

      一審法院認為中介公司為高某出售房屋提供了媒介服務,促成高某與買方成功交易。高某應當向中介公司支付相應的對價,應當按照《咨詢及中介服務費確認書》約定支付中介公司2.5萬元。高某不服一審判決提出上訴,二審法院認為,高某將《咨詢及中介服務費確認書》中“咨詢及中介服務費”的條款修改為“總房款預售價格及實際售價差額”,中介公司是予以接受的。但中介公司故意壓低賣方報價,隱瞞買家真實出價,有違誠實信用原則,故撤銷了一審法院判項,改為駁回中介公司訴訟請求。

      協會提示:注意與中介機構在合同或協議上約定中介機構的權利義務,根據中介機構公示的服務內容進行咨詢和確認。同時,建議消費者可選擇分段支付中介服務費的方式,如:簽訂《房屋買賣合同》時支付一半,交易過戶結束后支付另一半。如遇到不確定的情況,不要急于簽訂合同,可向專業人士、律師等咨詢,保障自身的合法權益。

      【案例2】貸款購房須慎重 毀約定金難退回

      2018年5月2日,區某在某中介公司的介紹下,看中一套位于白云區,售價為280萬元的某小區物業。區某在了解該物業的權屬與面積等基本情況后,與業主宋某簽訂《房屋買賣合同》,約定買家向銀行申請貸款180萬元,并向業主支付定金5萬元。后銀行審核,因該物業樓齡較大,只批準貸款120萬元。區某未預留備用資金,差20萬元資金缺口。區某認為未能獲批預期貸款金額是由于物業樓齡較大導致的,并非其自身原因,遂向法院提起訴訟,要求解除合同及返還定金。

      法院經審查,區某無證據證明業主宋某就物業樓齡故意向其隱瞞或提供虛假信息。業主宋某同意解除合同,但拒絕返還定金。最終,法院判決買賣雙方合同解除,駁回區某要求業主宋某返還定金的訴求。

      協會提示:抵押貸款是買家以購得的房屋作為抵押物抵押給銀行從而獲得的銀行貸款。通常,抵押貸款的金額、還款年限以及是否批準貸款等會受到多個因素的約束,如:不得超過某個最高金額、房屋樓齡、貸款人的收入以及個人征信等。其中,房屋樓齡越長,房屋升值保值的空間越小,一般獲批貸款的成數就越低,甚至可能不予貸款。所以,欲采用房地產抵押貸款方式來購房的買家務必注意了解自身的經濟狀況、還款能力及銀行要求的貸款條件等,在自身承受能力范圍內選購物業,慎重購房。另外,買家也可與業主在合同中約定,若銀行批準的貸款金額少于買家申請的貸款金額,可解除買賣合同等條款,以盡可能減少損失。

                                                                                                                                              (責編:孫紅麗、夏曉倫)


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