• 二手房屋的繼承、贈與、買賣。三種方式各有利弊及操作流程
  • 資訊類型:置業指南  /  發布時間:2019-10-30  /  瀏覽:1210 次  /  

    目前房屋過戶主要有三種方式:繼承、贈與、買賣。三種方式各有利弊及操作流程,所需要繳納的費用也各不相同。

    那么什么樣的過戶方式是最好的呢?今天為大家整理了一些關于直系親屬房產過戶新政策等相關知識,建議收藏!


    房產繼承:費用較少風險較高

    繼承意味著繼承人不需要支付房屋本身的價格而獲得房產。另外根據規定子女以繼承的方式獲得父母的房屋,不需要繳納契稅,只需要支付公證費和工本費。但是由于繼承需要遺產人去世之后才能辦理產權過戶,并且存在遺囑繼承和法律繼承兩種情況,相對過戶手續辦理較為復雜。


    贈與過戶:出售成本較高

    與遺產繼承相比,贈與往往需要多繳納3%的契稅以及贈與雙方需各自交納萬分之五的印花說,加起來是3.1%的稅。另外在個人所得稅方面,也有較為嚴格的規定。

    如無償贈與配偶、父母子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或贍養義務的撫養人或贍養人等情況,免征營業稅、個人所得稅。而其他情況仍然會收取相關費用。(具體比例各地均有具體規定)

    另外,在贈與房屋進行再次交易時仍會再次收取各類稅費。如此加和計算,成本較高。


    買賣過戶:交易費用相對較高,風險最低

    父母把房子“賣”給孩子,乍一聽似乎“不合情理”,當選擇買賣過戶的方式其實更為保險。雖然名義是“賣”,但無需房款,所需費用主要為各種稅費。在2017新政上路后,在契稅部分所需交的費用遠低于贈與,并且對于再次出售的影響較小,因此買賣過戶成為人們的重要選擇。

    根據2017年2月19日,財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部等三部門聯合發布的《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》規定,房屋買賣過戶所需稅費如下:

    在個人所得稅的部分,本次政策并無調整。仍舊依照原有的形式。

    一、按銷售收入減去成本價的差額20%征收。

    二、無原值憑證的房屋應繳個稅=住房轉讓收入×1%。對于滿五年且是家庭唯一住宅情況的免征收。


    相信很多朋友對于各類稅費該由哪一方支付也心存疑慮。但對于不同的城市,交易習慣和行為均有所不同,可向當地房產交易管理部門進行咨詢。

    其實2017年2月調減契稅營業稅的目的是為了去庫存,但是選擇贈與還是買賣,還是憑借雙方自愿。因此如果父母或長輩要將房子留給下一代,可以根據具體家庭情況進行利弊分析,選擇最適合的。


    房產過戶稅費新規

    1、契稅(買方支付)

    根據國家規定,房屋買賣要向國家繳納契稅,無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅,具體的比例需根據國家相關政策,購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

    自2010年10月1日起執行的契稅優惠政策的通知規定,對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)少有住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭少有住房的,減按1%稅率征收契稅。

    一般情況下,一次購房90平米以下按1%稅率征收,90-144平米1.5%,144平米以上3%;二次購房都是3%,不分面積。

    2、營業稅(增值稅 賣方支付)

    此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成,征收稅率為5.6%。

    個人購買超過5年(含5年)的普通住宅對外銷售的,免征營業稅。

    3、個稅(賣方支付)

    核定征收方式:應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%),我市個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準為:普通住房1%,非普通住房或非住宅類房產為1.5%,拍賣房產為3%。

    對于個人轉讓自用5年以上、并且是家庭少有住宅,免征個人所得稅。

    4、印花稅(買賣雙方各0.05%)

    印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證,產權轉移書據,營業賬簿,權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。

    對于購房者而言,印花稅的稅率是0.05%,即購房者應納稅額為計稅價格×0.05%的數值,印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。

    對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。

    二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。

    5、土地增值稅:

    個人轉讓非住宅類房產的”核定征收方式“由登記核心代征,其他均由納稅人自行到房地產所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續后由登記核心代征。

    對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

    核定征收方式:應納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標準:商鋪、寫字樓、酒店為10%,其他非住宅類房產為5%。

    6、登記費

    其收費標準分為住房與非住房。個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

    7、房地產交易手續費

    新建商品房的房產交易手續費按照3元/平方米收取,由轉讓方承擔。

    經濟適用房的房地產交易手續費減半收取,由買方承擔。

    其他情況的房地產交易手續費按照6元/平方米收取,由交易雙方各承擔50%。

    8、傭金

    銷售價*3%,交易雙方各付一半。

    9、貼花:5元/套

    如果購房時需要按揭,還要發生以下費用:

    10、評估費

    評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%,以上部分0.25%。

    11、抵押登記費

    個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元

    12、委托公證費

    如果購房需要辦理公證,那么則要交納一定比例的公證費,公證費的標準一般為300元/二本公證書,另外每加一本收20元。

    如果需要贖樓,還會產生如下費用:

    13、贖樓擔保費

    費用計算——業主欠款×1%。期限為3個月,較低收費2000元,龍崗區、寶安區、光明新區、龍華新區、坪山新區及大鵬新區設手續費300元。

    14、贖樓罰息

    不同銀行的收取方式不一樣,一般按欠款金額的0.5%收取

    15、贖樓短期借款利息

    一般1個月贖樓短期借款利息≈欠款金額×1

    如若買賣方涉外,還會產生如下費用:

    16、買賣合同公證費

    由公證機關向涉外方收取,征收標準:

    過戶價×0.003%(過戶價

    過戶價×0.0025 250(50萬

    過戶價×萬


    以上就是關于直系親屬房產過戶新政策的法律知識,繼承意味著繼承人不需要支付房屋本身的價格而獲得房產。另外根據規定子女以繼承的方式獲得父母的房屋,不需要繳納契稅,只需要支付公證費和工本費。


來源:網絡轉載

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