• 買房時,購房合同別著急簽!開發商不會告訴你,但自己得注意
  • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2019-11-11  /  瀏覽:1128 次  /  

簽訂購房合同,這一步驟可是買房過程中最重要的一步,其中關系到購房者自身的權益和購房保障,因此在簽訂購房合同中,這十大注意事項你一定要注意,避免購房糾紛!

一、查驗對方身份

簽訂購房合同之前,要明確商品房真正的產權人是誰,它是購房合同的主體。法律規定不具備主體資格的人簽訂的購房合同是無效的,所以,合同的出賣人應當是該樓盤的開發商。如果開發商委托中介機構簽約,該中介機構應當具有相應資質和經營資格,并有開發商出具的授權委托書,才具備簽約的資格。

二、審查有效證書

商品房預售和銷售必須應當具備“五證”,即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》和《商品房銷售許可證》,它們是購房人必須審查的最重要的文件。缺少上述文件,則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外,法律規定,被查封、被抵押和已銷售而未經原買受人同意的商品房是不能銷售的,否則,買受人則面臨巨大的風險,直至財房兩空。所以,在購房前應當到有關部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售,以確保交易安全。

四、約定定金規則

目前商品房買賣的通常做法是購房人買房時先簽訂認購書并且支付定金,然后才簽訂購房合同。由于購房人事前沒看到合同,在簽約與不簽約之間陷入兩難境地,不知道到底該不該簽。因此,建議購房人采取以下辦法:

1、在審查購房合同,確認沒有問題之后才交定金;

2、不簽認購書,直接簽訂購房合同同時支付定金;

3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協商不成,出賣人必須向買受人退還定金。

五、完善合同條款

現在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同,相當一部分內容是已經用鉛字印制好了的,另一部分留空白,由雙方當事人協商一致后填寫。

建議購房人要認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款,并做好以下工作:

1、對標準合同印制好的內容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要當事人認為不合理,就有權修改。

2、對于標準合同已印制好的選擇性條款,購房人可以根據自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。

3、對于空白部分,不能由出賣人預先填好內容,然后要求買受人全盤接受,因為這是非常不合理的。正確的做法應當是雙方當事人就合同的每一條款協商一致。

4、對于雙方不能協商一致的條款,應當做好記錄,由雙方簽字確認,這是雙方不能協商一致的書面憑證,如果買賣不成,購房人可據此索回定金和已付房款。

六、明確交樓標準

目前標準購房合同中的交樓標準有三種:

1、該商品房經驗收合格;

2、該商品房經綜合驗收合格;

3、該商品房經分期綜合驗收合格。

購房人選擇第2、3項交樓標準是比較理想的,但由于這兩項交樓標準要求比較高,尤其是第2項交樓標準要求最高。

目前大部分樓盤在交樓時很難達到該項標準,同時選擇該標準的收樓時間相對比較長,所以相當一部分購房人或者開發商都不愿意選擇第2項收樓標準。而選擇第1項收樓標準則含義不明確,因為驗收合格有很多種,如竣工驗收合格,規劃驗收合格,消防驗收合格等,這就會產生很多爭議。

七、慎簽補充協議

目前開發商通常預先擬定了購房合同補充協議,讓購房人簽字。而這些補充協議絕大部分是霸王條款,對購房人非常苛刻。因此,購房人須慎之又慎,千萬不要輕易在補充協議上簽字。理想的做法應當是與對方就補充協議協商一致以完善補充協議,或者干脆不簽補充協議。

八、另簽物管協議

現在的標準購房合同中有簽訂購房合同的同時,一并與物業管理公司簽訂《物業管理服務協議》的內容進行協商一致。

九、拒交不合理收費

目前商品房買賣中,購房人應當繳納契稅、印花稅等,購房人應當按法律規定繳納。而公證費、律師費等則不是購房人必須繳納的費用,如果開發商強制收取,則屬亂收費,購房人有權拒絕。

十、把好收樓關

1、查看“三書一證一表”

收樓時開發商必須向購房人出示《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設工程質量認證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》,簡稱“三書一證一表”。如果開發商不能提供,購房人有權拒絕收樓。

2、看樓驗樓

購房人按照購房合同約定的收樓標準到現場看樓驗收,如果發現問題或有不滿意的地方,可在《樓宇驗收記錄表收樓表》中簽字確認。

 



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